ワンルームマンション投資は絶対やめたほうがいい理由【不動産投資】

不動産仲介会社に勤めている私が、ワンルーム(区分)マンション投資を本気で勧めない件について書きます。

最近のスルガ銀行の件もあり更に状況は厳しくなっており、スルガを中心に融資付けしていた業者は軒並み潰れたり、事業を縮小していたりします。

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結論

・区分マンションは買わない方が無難

・頑張って割安1棟マンションを買おう

・そもそも普通のサラリーマンは、無理に物件を買わない

エリートでもデフォルトしている現状

デフォルトって知ってますか?
要は赤字になってお金が払えなくて自己破産することです。

一般のサラリーマンがワンルーム業者に騙されて区分マンションを買い、失敗しています。

デフォルトしないにしても、医者や外資系金融会社に勤めている、いわゆるエリートの人も罠にハマって赤字になっています。

もちろん、うまくいって儲かっている人もいます。

ただ、ワンルームマンションを買って悲しい状態になっている人が私の周りには大勢いることは事実です。

なぜ赤字になるの?

簡単にいうと、高い金利で利回りの低いマンションを買ってしまうからです。

利回り5%のマンションを金利3%とか4%で買って黒字になるはずありません。

日本では投資についての勉強をする機会がないので、簡単に騙される人が多いですが、半端な覚悟で買うと、財産を全部失いますので、ご注意を。

最近まで「節税効果があるので」と言って売っていましたが、それも禁止になりました。

もし知らない番号から着信があって、ワンルームマンション投資についての案内だったら、そっと電話を切り、着信拒否しましょう。

知らない人に電話営業してる時点でほぼアウト

不動産仲介業者が、名簿を買って電話しないといけない、営業力に物を言わせないといけない理由、それは、その物件の価値が低いからです。

何が詐欺か、何が騙しなのか、その線引は難しいです。

ただ、その売ろうとしている物件が、頑張って売らないといけないレベルであることは容易に想像できます。

逆に投資しても大丈夫な魅力的な物件はどうかというと、すぐに買い手がつきます。

というより、顧客が物件を待っているいる状態であることも多く、その場合市場には出回らないことも多いのです。

税金対策、年金対策という言葉に騙されないで

物件によっては、税金対策や年金対策としてドンピシャなものもあります。

でも、不動産業者がなぜこう言っているか分かりますか?

それは、物件自体では、儲からないかもしれないよ?ということなのです。

なので、少しくらい赤字になって現金が出ていってもいいでしょ?とリスクヘッジしているのです。本質をすり替えた姑息な戦法です。

不動産投資の利益ってどう計算する?

では、基本から。

赤字か黒字かをどう計算するかについてです。

マンション投資の利益は、

賃料収入ローン支払い管理費修繕費-税金です。

「賃料収入-ローン支払い」でギリギリの利益しかでないのに、空室が続いてしまったりして、即赤字に転落するパターンが多いです。

ちょっと考えたら分かるでしょ。

と思うのですが、ワンルーム業者のロジックは、

「ちょっと赤字になっても、ローン支払い後には自分のものになりますよ。相続対策、年金対策になりますよ。」

というものです。。

「トントンで行くか、ちょっとくらい赤字でも30年後、自分のものになりますよね?そうですよね?」

という感じで勧めてきますが、都内の好立地のマンションでも30年落ちのワンルームマンションが高値で売れるでしょうか?

不動産投資でミスしている人は、高い金利で高く買っている

不動産投資で債務超過に陥いっている方で一番多いのは、物件を高値つかみさせられて、しかも高金利で融資を受けている場合がほとんどです。

都内の築浅の区分マンションの表面利回りは、4~5%程度でしょう。

そして、金利は3.5~4.5%。

これは、ずっと誰かがその部屋を借りていてくれたとしても、ギリギリ利益が出るという極めて危険なものです。

ちょっと空室が出たり、原状回復費といって、入退去の際に伴う修繕費が出るとすぐに赤字に転落します。

ワンルーム(区分)マンションは空室リスクをヘッジできない

通常、我々の会社がお客様に物件を紹介する場合、最低でも8室以上ある、一棟マンションを紹介するようにしています。

それは、たとえ1室2室しても、残りの部屋が収益を上げているので、赤字になることを回避できるからです。

一方、一室のだけしかない区分マンションはどうでしょう?

収入は100%か0%ですよね?

これだと、入居者が転勤などのやむを得ない理由で出ていってしまっても、すぐに収入は0円になります。

でも、サブリースしてくれるってよ、という甘い誘惑

サブリースとは、マンションが空室でも入居中でも、◯%の家賃を保証してあげるとというサービです。

これがあると、マンションが埋まっていない不安で怯えることはありません。

ただ、家賃が10万円で入居していても、80%の保証の場合、2万円はサブリース会社に取られます。

・・・でも、大事なのはそんなことではありません。

大事なのは、多くの場合サブリースは数年に一度見直されるということです。

今、大手不動産会社とそのオーナーで、ものすごく大きな問題、というか訴訟になっているのでご存知の方もいるかもしれません。

これはサブリースの契約をする際に、永遠にサブリースをし続けるかのような説明をして、オーナーを騙し、契約をさせます。

数年後に空室が続き、サブリースで保証する割合を引き下げるか、サブリース契約自体を解除するというものです。

実際、契約書にはそう書いているのです。

ただ、ここに説明義務があるかどうかが難しく、読んでないほうが悪い、となるケースも多々あります。

このサブリースというもの自体は、ちゃんとした不動産会社であれば、有効なことも多いので、その点は誤解のないようお願いします。

それでは、市場に目を移しましょう。

日本ではザクザク人口が減ります。

出典)国土交通省

ご覧のように我らが日本国は、急激に人口が減少すると予想していますし、実際減ってきています。2050年には9,500万人、2100年には4,771万人になるとのことです。

都心の一部、横浜市、川崎市の一部では人口は増える見込みのところもありますが、都心部の多くが、現在供給過多になっており、場所がよくても、空室になってしまう確率は低くないでしょう。

ましてや、都心でも駅徒歩が10分以上など、少しでも不利な場所だとそのリスクは更に上がります。

ただ、これもあくまで予想です。

フランスのように少子高齢化対策に成功した事例もありますし、ヨーロッパ諸国のように大規模な移民の受け入れなどを日本政府が行って成功すればその限りではありません。

アパート投資の加熱

新築のアパート投資が全国で加熱しています。こんなに人口が減る減ると国民みんなが分かっていても建てまくっています。

マンションを建てる工務店など、人手が足りず、建築コストは年々上昇しています。

都心は特に建設コストが年々上昇しており、マンションを建てようとしても建設してくれる会社が見つからないこともあるほどです。

何故そんなことが起こるかというと、相続税が改定され、その対策を理由に新築アパートを建てまくっていること、そして、銀行も新築の物件には融資を出してしまうこと。

そして、日本人は新築好きであることも理由の1つでしょう。

管理者とオーナーがwin-winの関係になっていなければ、投資の成功はありません。

高金利で融資する銀行の罠

不動産融資を受けたことがある人でも意外に知らない人が多いのですが、銀行というのは、属性が良ければ低金利で、悪ければ高金利で貸します。

属性が高いとは、収入3000万以上、資産を1億以上持つ人のこと、属性が低い人とは、年収800万くらいの人です。
それ以下の人は、一部を除き融資を受けられません。

ただ、数百万とか少額であれば国庫で借りれますが、やはりオススメではありません。
そして、ここで言いたいのは、3.5%とか、4%とかで融資を受けてはいけないということです。

ワンルームの販売業者は、顧客の利益など考えていないところが多いです。
私が知る限り顧客主義の業者など見たことがありません。もしかしたら良心的な業者もいるかもしれませんが・・。

何故そういう状況なのかというと、システム的に真面目にやるのが無理だからです。
都心の利回りが低い物件は、数を売らなければ、会社経営が成り立ちません。

2,000万円のワンルームを売っても、仲介業者は3%以上利益を取れないので、この場合利益は60万円です。

会社が儲けるためにはどんどん売っていかなければなりません。

つまり、利率が高くても、速攻で確実にローンが通る銀行でないとダメなのです。

この属性が高くない人でもすぐにローンが引けるのは、高い金利で貸している銀行しかないのです。

医者など属性が比較的高く、大手の銀行で低金利で借りれる場合でも、物件の査定や、個人の属性評価などに時間がかかることが多いので、低金利で借りれそうだなと営業が思っても紹介しない場合が多いのです。

属性が高い人は忙しい人が多いので、自分で調べることを怠り、高金利でローンを組んでしまう人がたくさんいます。

属性が高い人は、往々にして多忙な事が多いので、業者の言うことを鵜呑みにしてしまうのです。

ワンルーム業者を、悪く言ってしまっていますが。

システムにそもそも無理があるので、しょうがないんですね。

立地が最強なら、ワンルームも買っていい?

都内でいうと六本木や恵比寿など、今後も価値が上がる可能性のある超好立地のワンルームなら、低金利で借りれるという条件付きで買ってもよいかなと思います。

それは、空室リスクが長い目で見て低く、高く売り抜けられる可能性があるからです。

ただ、今の不動産は高止まっている

色々調べれば分かりますが、マンションの価格は都内でも高止まりしています。

これからどうなるかは、ドラえもんでもいない限り誰にも分かりませんが、これから更に上がる可能性の方が低いと思います。

これはあくまで個人的な意見ですが、買うなら金融危機が起こった時でしょう。
直近でいうとリーマンショックなどが起こって下がったマンションの値段も今は戻しています。

今後いつ同じようなことが起こるかは分かりませんが長い歴史が証明しているように定期的に発生します。

その時に、ドカーンと値崩れした物件を買うのが一番賢い投資です。
そして、金融危機が起きた時は銀行はお金を貸さないので、現金をもっていないといけません。

今、私の周辺のお金持ちは、金融危機がいつ起きてもいいように現金をストックしている人が何割かいます。

いつ起こるか分からないのに待てないよ!という方もいるかもしれませんが。。
まとめに入ります。

年収1,000万以下の人は無理な不動産投資はやめよう

相場よりめちゃくちゃ安ければ話は別ですが、不動産素人の人に相場より安いかは判断できません。

利回りが50%で、数年なんとか耐えるみたいなのはアリかもしれませんが、一見安そうに見えても必ず理由があります。

再建築不可だったり、違法建築だったり、空室リスクがすごく高かったり、これはプロでないと見抜けません。

そして、結局は安くない物件を高金利で借りて購入するハメになるので、結論、やめておきましょう。

資産が3億、年収2000万なら一棟マンションを買おう!

ようやく出ましたが、一棟マンションならアリです。
借金なしで、金融資産1億以上、年収3000万以上なら、大手銀行で金利1%前後で借りれる可能性があるので、利益が出る可能性があります。

都心か政令指定都市の駅近物件で、利回り8%以上、キャッシュフローが3%以上、積算は90%以上というイメージです。
もちろん、物件のスペックで全く変わってくるので、あくまで参考値です。

一棟マンションが何故いいか

最大の理由は戸数の多さによるリスクヘッジと最後に土地が残ることです。

ワンルームマンションは埋まるか、埋まらないかのオールorナッシングです。
何かの弾みで、空室が続けば無収入になり、じわじわ死んでいきます。

これが一棟マンションだと全体で在室率90%とかを維持すればいいという考え方になり、リスクヘッジになります。

良い物件探しの決め手は、良いエージェント探し

さっきも言ったように、良い物件かどうかなんて素人には分かりません。
セミプロみたいな人は少数いますが、、、

とにかく、良い物件探しは、顧客のことを考えられて、仕入れが上手い業者を探すことに尽きます。

そして自分も素人とは言え、最低限の知識を持つことです。

ここに書いたローンの知識、キャッシュフローだけでなく積算の考え方、賃貸需要についてなどが基礎知識となります。

★キャッシュフロー(CF)

賃料収入から、必要経費を引いた、利益のこと

★積算

土地価格と建物価格の合計のこと
1億円の物件に対して、8,000万円の積算の場合、積算率は80%
ということで、属性がある程度良い人は、信頼できる一棟マンション仕入れ業者を探しましょう。

数人でやっている小さな会社か、中堅くらいまでの規模がいいでしょう。

大手は、個人の顧客毎に丁寧に対応している時間はありません。
あくまで傾向値の話ですが。

追記:金融機関の引き締め

2017年の春頃から、サラリーマン大家さんに銀行が融資することを引き締めています。

ようは銀行から借りづらくなっているのです。

これってどういうことか分かりますか?

私見ですが、資産がないサラリーマンが、不動産投資を積極的にして、人口減の日本の中で失敗して、破産することを恐れているのです。

個人が破産すると、銀行は資金を回収できません。

そうすると銀行の業績が下がり、大規模になると連鎖的に負の連鎖が起こり、日本経済が傾く可能性がある。

だから、不動産投資で赤字になっても耐えられるお金持ちにだけ、厳選して貸しなさいということになっているのです。

個人的にも、無理やり融資を付けて、売ってしまう業者の淘汰にもなるので良いと思います。

まとめ

年収1,000万円以下のサラリーマンは、よぼど安い物件以外は不動産投資を諦めよう。
属性の良い、資産1億、年収3,000万円以上安定して所得がある人は、真面目で誠実な顧客志向の仕入れ業者を探して、都心or政令指定都市の駅近のキャッシュフローと積算が伴った物件を大手銀行からの低金利で借りて一棟マンションを購入しましょう!

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