【不動産投資初心者】自分の収入と資産で融資条件が大きく変わる理由

不動産を購入する際に、銀行から受ける融資の条件は、お金持ちの方が良く、その分リスクが少なく、儲かる可能性も高くなります。

今回はその理由を紹介します。

結論

・不動産投資は、融資が受けられれば、利回りが最もいい。
・ただ、収入や資産がないといい条件で融資を受けられない。
・買う時の手出し(自己資金)も大きく違う

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不動産投資は、自己資金の割合が圧倒的に低い

株や投資信託など金融商品を買ったことはありますか?
それ以外の、FXや金など一般的に馴染みのある投資って全部自己資金ですよね?

例外はあるかもしれませんが、株を買うからと、銀行に融資を受ける人はいません。
それは単純に素人やアマチュアの人が投資をしても勝つ見込みが低いので、銀行が貸さないだけなのですが、不動産は違います。

不動産を購入する際に、一番大事なのは、買う人ではなく、不動産自体だからです。
銀行がこの不動産ならこれくらい貸し出しても大丈夫と、査定して、その借りる人の属性(資産や収入の状態)を加味し、融資をします。

お金持ちほど、良い条件でお金を借りられる

これは以外に知られていない、というか私も業界に入る前まで知りませんでした。
考えると当たり前なんですが。。

不動産購入時に融資を受ける場合

・いくら借りられるか
・何年のローンか
・金利は何%か

この3つが大事な要素となります。

例えば、1億円、30年ローン、2%みたいな感じで借ります。
※もちろん、本当はもっと細かい取り決めがありますが、今回は簡略化しています。

じゃあ、この条件をどうやって決めるのか。
それが不動産とその人の属性なのです。

一言でいうと、良い物件で良い属性の人でないと、良い条件では借りれません。

比較しましょう

ざっくり1億円のマンションがあります。
相場で見ると比較的安いとします。
Aさん:年収700万円の会社員、資産はなし
Bさん:年収3000万円の会社員、資産は1億
Cさん:年収1億円の会社経営者、資産は100億

Aさんは、金利3.5%、20年
Bさんは、金利2.2%、20年
Cさんは、金利1.0%、30年

どう見えるかは分かりませんが、支払う利子でみましょう。

Aさん:4,000万円
Bさん:2,400万円
Cさん:1,600万円

お分かりでしょうか?
Aさんは、一般的には、大きな不動産を買える属性ではありません。
でも、高い金利であれば貸す銀行がいくつか存在し購入することができます。

我々からすると正直リスクが大きすぎます。

不動産のからの利益は、

利益=賃料収入ー運営経費ー返済

であり、この返済が大きくなると、利益がマイナス、つまり赤字になってしまうリスクが高まるのです。

バブル期の不動産価値が大きく高まっているときならまだしも、現在の非常に高いとされる市況では、この借入返済が利益に直結します。

ここも本当はもっと詳しく説明したいのですが、長くなるので別記事で書きますので、知りたい方は読んでみて下さい。

▽なぜ高金利で融資を受けては行けないのか?<別記事>

自己資金の差

自己資金とは、不動産を購入する際に、自分の現金をいくら用意するかということです。
先程の1億円の物件の場合、
先程のAさん、Bさん、Cさんにもう一度登場してもらいます。

Aさん:自己資金 1,000~2,000万円
Bさん:自己資金 1,000万円
Cさん:自己資金 0円

Aさんのような一般的な会社員の場合、最低でも1割、多くて2割程度自己資金が必要になります。2,000万円は、自分のお金、8,000万円は銀行から借りるという感じです。

一方、大きな会社の経営者であるCさんは、自己資金不要です。
ゆわゆるフルローンというもので、物件の価格に対して十分な資産があるので、どうぞ借りて下さいということなのです。

ということで、簡単になってしまいましたが、お金持ちほど、良い条件で融資を受けられ、それによって、不動産からの利益も出やすくなります。

お金持ちは少ないリスクで借入でき、一般的な属性の方は、リスクをとって不動産を購入しなければならないということなのです。

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