【マンション査定】不動産投資のプロが物件精査でみる4つのポイント

実際に不動産投資のエージェントが、物件をどのように精査しているか、気になりませんか?
不動産投資のエージェントは下記の4つを見ています。
(※無論、諸説あります。)

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空室リスク

正直これが大部分です。
なぜかというと、空室がないのであれば、利回りの良い物件は買いだからです。

でも、人口が減ったり、近くにキレイなマンションが建ったり、近隣の大きな会社が倒産したりして、急に空室がたくさん出る。
なんてこともザラにあります。

なので、考えられるリスクを調査します。

具体的には、3つ

①近隣の不動産屋に電話して聞く
②ビッグデータを活用
③需要と供給バランスを見る

これらは、真剣にやっている会社しかやっていません。

①の電話して聞くのは、簡単にそうに見えて、意外にマンパワーを取られて大変です。
売買する可能性がないものもヒアリングすることになりますしね。

②のビッグデータは、ある程度ネットのスキルがないとできません。政府のデータや賃貸情報サイトからデータを絞り込んで、精査します。

③の需給のバランスもビッグデータに近いですが、周辺の町が、ファミリー、独身者などどんな世代からの需要があるのか、そして、その人達にとって供給は足りているのか。を見極めます。

銀行融資

これは、アマチュアの方はあまり知らないかもしれませんが、すごく大事な項目です。

日本に銀行はたくさんありますが、そもそも不動産投資ローンを出しているのか、物件の査定はどんな方法でやるのかなど、千差万別です。

積算に重きを置いて査定する銀行や、収益の信頼性をもとに査定する銀行など様々です。

良い不動産仲介のエージェントは、どの銀行が誰にどれくらい、どんな条件で貸し付けるかを把握しています。

なので、最適な銀行を選んで、良い条件で融資してもらえるよう頑張ってくれます。

逆に、質の悪いエージェントは、早かろう悪かろうの銀行しか選びません。

つまり、より早く融資を決定してくれて、ある程度誰にでも貸してくれる銀行を選ぶのですね。

具体的な銀行名を言うのは避けますが、金利は3.5~4.5%と高いです。

ちなみに、私が思う良い条件の融資とは、

★金利:1%以下
★年数:残り耐用年数+α

こんな感じです。
ただ、これは相当資産があって、年収も高くないと無理です。

いわゆるエリートサラリーマンが目指すのは、金利2%で年数は耐用年数までというところでしょうか。

キャッシュフロー

まず、キャッシュフローって何?という方は今ここで覚えてください。

訳すと、お金の流れです。

つまり、お金がいくら入っていくら出ていったか、それがキャッシュフローです。

ここでいうキャッシュフローは、実際いくら手元に残ったか、お金を稼げたかということになります。

そんなの当たり前でしょ!

と思うかもしれませんが、不動産の世界はそうではありません。

基本、表面利回りというアバウトな指標で書かれていることが多いからです。

楽待などの、不動産の物件がたくさん掲載されているサイトを見てみてください。

価格と表面利回りが主な指標になっているはずです。

ただ、これでは、キャッシュフローはわかりませんよね?

実際にいくら稼げるのかは、経費とローンの支払い、そして、税金が分からないと出ません。

特に経費の算出が難しく、ここに闇が潜んでいる場合が多いです。

一般的に経費とは、共用部の光熱費や、原状回復費用ですが、それ以外に修繕費があります。

これは、大型エレベーターを老朽化で大規模な修繕したり、浄化槽が故障したので取り替えたりなど、大きくお金がかかることがあります。

特に古いマンションを買う時にはこの、大規模修繕費を読み込んで買わなければいけません。

売り物件が掲載されているサイトを見ていると、表面利回り20%、30%と書かれているものも存在します。

ただ、この物件の実質的な利益、キャッシュフローっていくらなんだろう?と考えないといけません。

そして、それは初心者には非常に難しいです。本を読んだり、検索することである程度わかるかもしれませんが、そんな勉強をする時間があるなら、良いエージェントを探すことに時間を使った方がいいです。

出口戦略

不動産は、いつ売るかも重要な要素です。
5年後に売る方がいい時もあるし、30年くらい持つ方がいい時もあります。

また最後にそのまま売るのか、壊して新しいマンションを建てるのか、土地にして売るのかなど、いろんな選択肢があります。

これも良いエージェントの場合は、買ってから売る時までのシミュレーションをしっかり作ってくれます。

ということで、詳細な説明は飛ばし飛ばしになってしまいましたが、物件を買うまでには、チェックする項目がたくさんありそう。ということが分かってくれたと思います。

ですので、結論としては、良いエージェントを見つけることにパワーを使おうということになります。

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